Конституционный суд РФ начал рассмотрение дела, результат которого может повлиять на рынок вторичной недвижимости.
Проверять статью 302 Гражданского кодекса судьям приходилось уже не раз: слишком много сложностей возникает при истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Закон стоит на стороне истинного собственника. Однако в случае сделок с недвижимостью этот принцип работает с перекосом. В цепочке "собственник — приобретатель" может быть больше двух звеньев.
Так получилось и у Евгения Мокеева из Иркутска. В 2015 году он купил в Ангарске однушку. Однако позднее выяснилось, что первоначальными собственниками жилья были супруги и после развода муж продал недвижимость без согласия жены. Женщина оспорила сделку и получила в собственность долю имущества, которое теперь принадлежало уже совсем другому человеку. А у Мокеева это единственное жилье. Точнее, на сегодняшний день Евгений и собственник — об этом есть запись в ЕГРН, и не собственник, поскольку первоначальная сделка признана недействительной.
Сам Мокеев на слушания дела в Петербург прибыть не смог, но в жалобе указал: считает подобное толкование статьи 302 ГК нарушением гарантированных Конституцией РФ прав. А вот представители органов государственной власти, принявшие и подписавшие оспоренный нормативный акт, на слушаниях были единодушны: норма конституционна. Хотя согласились, что к правоприменительной практике, да и в целом к правовой организации продажи недвижимости есть вопросы. "Отсутствие обязательной нотариальной экспертизы не гарантирует юридической чистоты сделки, — отметил полномочный представитель президента России в КС Александр Коновалов. — А недоступность данных о брачном состоянии участников сделки, которые есть у ЗАГСов, затрудняет проверку ее правомочности".
Проверять статью 302 Гражданского кодекса РФ судьям приходилось уже не раз. Слишком много сложностей
Полномочный представитель правительства РФ Михаил Барщевский в свою очередь напомнил принцип римского права "без вины нет ответственности" и подчеркнул, что он должен работать и в другую сторону: "Отвечает виноватый". В случае с Мокеевым это, очевидно, муж, который не мог не знать, что нарушает закон, но также и государственный регистратор. Если нотариус отвечает за ошибку всем имуществом, то почему никакой ответственности не несет служащий, который подтверждает законность сделки?
— Решение задачи формирования современной и эффективной системы регистрации прав на недвижимость как условие стабильности гражданского оборота предполагает установление имущественной ответственности государства за достоверность данных соответствующего публичного реестра, — указано и в позиции Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ.
Барщевский также отметил, что сегодняшнее правоприменение нормы статьи 302 формирует широкое поле для злоупотреблений: "Ради денег можно и развестись". После формального развода один из супругов продаст квартиру, а второй подаст в суд. После признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное. Однако на практике покупателю будет крайне сложно истребовать ту сумму, которую он заплатил продавцу.
Точку в этом жилищном вопросе поставит КС РФ. О дате провозглашения решения будет объявлено дополнительно.