Верховный суд РФ пересмотрел результаты многолетнего спора граждан с застройщиком, который достраивал многоквартирный дом после банкротства предшественника.
Потенциальные новоселы, заметив, что давно ожидаемое вселение откладывается и может вообще не состояться, решили подстраховаться и стать хозяевами еще недостроенного жилья, то есть оформить на него право собственности еще до получения ключей.
В аналогичную ситуацию с проблемным новостроем попадают или могут попасть в будущем немало наших граждан. Ведь не секрет, что далеко не каждая стройка заканчивается в срок, который был обещан фирмой изначально. Можно даже сказать, что редкий застройщик соблюдает названные им же сроки окончания строительства. Задержки, как правило, составляют в лучшем случае месяцы, а в худшем — годы.
Поэтому разъяснения Верховным судом РФ норм права, которые действуют в аналогичной ситуации, могут оказаться полезны многим гражданам.
Наша история началась в Самаре почти стандартно — застройщик стал возводить дом и объявил на будущее жилье весьма привлекательные цены, значительно дешевле, чем у конкурентов. И граждане на такое заманчивое предложение отреагировали — сотни человек, как говорится, еще на стадии фундамента, оплатили свои будущие квартиры.
Правда, строился этот дом без разрешительной документации. Позже выяснится, что и квартиры в нем фирма продала по нескольку раз разным людям и не стала регистрировать договора. К сожалению, подобные настораживающие моменты не остановили граждан, которые такие серьезные детали просто не заметили, отреагировав лишь на небольшую стоимость будущего жилья.
Итог такого «бизнеса» также оказался печально стандартным — застройщик дом не достроил, разорился и исчез в неизвестном направлении с деньгами несостоявшихся новоселов. Прошли годы, и у недостроенной коробки объявился новый хозяин — фирма, которая и стала ударными темпами достраивать дом. Дала объявление о продаже там квартир.
У тех, кто остался и без жилья, и без денег после исчезновения прежнего застройщика, родилась вполне предсказуемая идея — стать настоящими собственниками уже оплаченных квартир. А так как у нового хозяина дома перед этими людьми не было никаких обязательств, то несостоявшиеся новоселы обратились в суды и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.
И начались судебные процессы. Местные три суда пошли пострадавшим навстречу. Но Верховный суд РФ с такой щедростью не согласился. Суд растолковал своим коллегам, что если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики по закону не могут получить право собственности в недостроенном доме.
Многострадальный дом, о котором идет речь, в Самаре начали возводить еще в 2003 году. Через пять лет стройка встала, а на следующий год — 2009-й — компания вообще обанкротилась. Строительство многоквартирного дома возобновилось только в 2017 году и с новым застройщиком. Но «старые» дольщики решили добиться признания за собой прав собственности на недостроенные квартиры.
В итоге всех многочисленных разбирательств областной суд признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир. Местные суды, признав право граждан на недостроенные квартиры, заявили, что право собственности надо защитить независимо от того, закончен дом или нет.
Фирма, достроившая дом, понятно, с таким решением согласиться не могла. И она пошла дальше и выше. И у нового застройщика были «человеческие» аргументы.
Еще в самарских судах выяснилось, что такое решение — признать обманутых граждан собственниками — нарушает «права третьих лиц», ведь у достроенных квартир уже были другие хозяева. Именно они обращали внимание на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но местные суды это не услышали.
Верховный суд, куда в итоге дошло это дело, напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир на самом деле пока не существует, то и право собственности на них получить нельзя.
Суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что оно возникает.
По мнению Верховного суда, несостоявшиеся новоселы могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием».
Верховный суд также сказал, что в этом случае, если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а при этом еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор. Ведь новый застройщик переделал проект.